Las cuotas ordinarias o extraordinarias por parte de los condóminos que estarán actuando en su rol de copropietarios que además por ley, están obligados a pagar lo que sea necesario.
¿QUIÉN Y CÓMO FIJA LAS CUOTAS?
Una vez definida la necesidad y obligación del pago de las cuotas, es importante señalar que quien fija dichas conceptos de pago sólo puede ser la Asamblea General de Condóminos. Sólo los condóminos podrán definir:
- Qué es necesario,
- Cuándo es momento de cubrirlo y
- Cuándo será prudente observar las diferentes capacidades de pago o cuándo no.
Sin embargo esta asamblea deberá procurar la justificación de los gastos, evitando a toda costa la desviación de los recursos
En un caso ideal, si a una asamblea acudiese el 100% de los condóminos (situación muy poco frecuente) y todos ellos aprobaran las cuotas propuestas inicialmente, en automático esas cuotas serían obligatorias para todos. Pero como ocurre con frecuencia, no todos acuden, pero sí todos deben saber en qué Asamblea General impusieron la cuota y en su caso tendrán oportunidad para oponerse, esto ocurre en la CDMX y es una cuestión de días.
Con qué periodicidad se deben fijar las cuotas.
La fijación de cuotas se esperaría que ocurriese de forma anual. La Asamblea a través de sus órganos de administración (Administración y Comité de Vigilancia) plantan un presupuesto para el siguiente año ajustando:
- Tarifas
- Impuesto
- Inflacion, entre otro.
Entre otros elementos importantes a considerar ciertas complicaciones como:
- Número de morosos
- Fecha en que se podrá tener recaudada la cantidad requerida para cada obligación de pago
- El momento en que éstos deben pagarse
Entre cada condominio estos aspectos son muy diferentes entre sí.
Con esta información, la Asamblea General debe reconocer cuando esté presupuesto está ajustado a la realidad y es necesario pagarlo.
Hay condominios que no tienen esta periodicidad, en este caso, la Asamblea General de Condóminos debe señalar en la primer oportunidad el panorama financiero del condominio para poder hacer los ajustes pertinentes.
Es preocupante saber que hay condominios con un largo período sin ajustes en el monto a pagar por concepto de cuotas de mantenimiento.
¿ORDINARIAS, EXTRAORDINARIAS O FONDOS?
Existe una confusión muy marcada en la clasificación de las cuotas. El riesgo principal nace de un error común: leer la ley de forma aislada. Si solo revisamos el capítulo de cuotas, podríamos creer que las únicas opciones son las de administración, mantenimiento y fondo de reserva.
Sin embargo, este enfoque deja de lado el capítulo de definiciones, donde los conceptos de pago no deben confundirse con el tipo de cuota. Es vital aclarar esto, ya que incluso la autoridad administrativa comete el error de pretender que una redacción limitada de la ley se aplique a todos los condominios, cuando en realidad, muchas de esas restricciones deberían ser exclusivas para los de interés social.
La autonomía de la Asamblea
La Asamblea General tiene la facultad de definir no solo el monto, sino qué conceptos se cubrirán con la cuota ordinaria. Esto incluye servicios que la definición legal estricta no contempla pero que la realidad del inmueble exige.
La ley no prohíbe o limita los conceptos a pagar por la cuota ordinaria
Si la ley no prohíbe ni limita expresamente los conceptos a pagar, ¿por qué la Asamblea o la autoridad pretenderían condicionarlos? En la práctica, las cuotas son tan diversas como los mismos condominios, por ejemplo:
- Zonas exclusivas: Condominios con helipuertos donde solo los usuarios del mismo costean su mantenimiento, ignorando el proindiviso por acuerdo mutuo.
- Seguridad avanzada: Inmuebles que fijan cuotas especiales de «Seguridad» para cámaras, botones de alerta y personal privado, conceptos que superan lo que el texto legal alcanza a determinar.
- Servicios especializados: Contratación de mercancías o mantenimientos específicos que no figuran en los manuales básicos de administración.
De esta suerte, podríamos enumerar un sinnúmero de ejemplos sin agotar las excepciones. La realidad del día a día en la administración inmobiliaria siempre irá un paso adelante de la ley.
Es preocupante observar cómo una mala interpretación de la norma pretende encajonar las necesidades de una comunidad en conceptos legales insuficientes. Limitar la naturaleza de las cuotas es, en última instancia, limitar la capacidad del condominio para mantenerse funcional y seguro.
¿CÓMO SE DEBEN DETERMINAR LAS CUOTAS A PAGAR?
En un estado de derecho, la libertad de contratación es un privilegio que se conserva incluso en la propiedad en condominio. El criterio jurídico es claro: el ejercicio de un derecho solo puede limitarse de forma expresa.
Lamentablemente, nos encontramos en un área de «contradicciones» legales que ha permeado en Comités de Vigilancia y autoridades que aplican la ley a ciegas. Para entenderlo, debemos analizar correctamente el Artículo 55 de la Ley especial en la CDMX:
«Cada condómino y poseedores del condominio,
en su caso,
están obligados a cubrir puntualmente
las cuotas que para tal efecto
establezca la Asamblea General,
**salvo lo dispuesto en el Título Quinito de esta Ley,
los (sic) (debiera decir «las») cuales,
serán destinadas para…»
Adaptación por renglones, Lic. Oswaldo Alcíbar, 2026.
Una lectura correcta (con la puntuación señalada), nos dice que la Asamblea General es la autoridad máxima para señalar el tipo de cuotas según las necesidades específicas de su comunidad.
La confusión surge con el texto posterior («…salvo lo dispuesto en el Título Quinto de esta Ley…»). Esta excepción (que obliga a crear fondos rígidos de administración, mantenimiento y reserva) está diseñada para condominios de interés social o popular, no para los privados. En estos últimos, la Asamblea tiene total libertad y responsabilidad para determinar sus cuotas según su realidad particular.
Debe entenderse que la Asamblea tiene total libertad y responsabilidad para determinar las cuotas según lo que acontezca en cada condominio privado, y para la excepción (los condominios de interés social) aplicarán las limitantes de crear al menos fondos de administración y mantenimiento y otro fondo de reserva, al menos, esto se entiende porque en ellos el número de condóminos supera a las posibilidades de una organización aceptable.
«Aunque la norma para interés social habla de ‘fondos’ y no de tipos de cuotas, la difusión de criterios imprecisos por parte de la autoridad ha confundido a la mayoría, institucionalizando un error que ya permeó en la gran mayoría de condóminos.»
Una de las afirmaciones más erróneas y delicadas es que las cuotas siempre deben pagarse en proporción al porcentaje de indiviso. Esta idea suele generar inconformidades legítimas, para ejemplo de ello:
- El vecino de planta baja: Que no quiere pagar la impermeabilización del techo.
- El vecino de planta alta: Que no quiere aportar para las áreas verdes del jardín.
- El vecino sin auto: Que se niega a pagar el arreglo del portón eléctrico.
Esta rigidez no es casualidad; nace de una interpretación defectuosa que la autoridad ha pregonado hasta permear en la mayoría de los condóminos. Al confundir los «fondos» obligatorios del interés social con las «cuotas» de un régimen privado, se impone un esquema que ignora las necesidades reales de la comunidad, convirtiendo una herramienta de organización en una fuente constante de conflicto.
En estos casos, el pro-indiviso es un referente ajeno al motivo del gasto. La ley (Art. 77 y Art. 33 Fracc. V) reconoce que la Asamblea puede establecer el esquema de cobro más adecuado y eficiente, independientemente del porcentaje de propiedad, especialmente en temas de seguridad o limpieza, donde el beneficio es igual para todos.
Ante todo esta confusión práctica, es menester que cada caso se lleve a la Asamblea para aclarar lo pertinente y de ser necesario, plantearlo ante las autoridades competentes y con facultades para interpretar la ley, no sólo a aquellas que sólo la aplican a ciegas, debo reconocer aquí que la intervención de un abogado que conozca las necesidades específicas de cada condominio y durante la Asamblea sería lo idóneo para proteger a los condominios de las ideas obtusas de algunas autoridades.
COBRO JUDICIAL DE LAS CUOTAS ADEUDADAS
En todo condominio existe un sector que se atrasa en sus pagos. Sin embargo, la labor de un buen administrador es gestionar el pago de todos cuantos estén dispuestos a pagar aún en forma extemporánea. Esto implica buscar medios y opciones para aquellos dispuestos a cumplir, identificando quién tiene una dificultad temporal y quién debe ser catalogado como un «crédito incobrable».
Para que un condómino sea catalogado bajo la figura de «crédito incobrable», no basta el simple retraso; se requiere haber agotado un proceso formal y de gestión que debe cumplir con el siguiente orden:
- Requerimiento Formal: El Administrador y el Comité de Vigilancia deben solicitar el pago basándose en estados de cuenta validados y autorizados por la Asamblea. Es indispensable acreditar por escrito que el deudor tiene conocimiento de la Asamblea donde se fijaron dichas cuotas.
- Gestión Personalizada: Se deben celebrar reuniones especiales para ofrecer opciones reales de cumplimiento, tales como plazos o dación en pago. En estas sesiones, es obligatorio escuchar al deudor pertinaz y tomar nota de su postura para, si es necesario, replantear la estrategia de cobro.
- Determinación en Asamblea: Solo tras cumplir los pasos anteriores, se debe señalar el crédito como «incobrable» ante la Asamblea General. Este órgano, tras una valoración previa del Comité de Vigilancia, decidirá si aplica algún beneficio, si existe una excepción de pago o si se procede a la vía litigiosa.
- Definición de la Vía Legal: Una vez agotada la instancia interna, la Asamblea debe valorar el camino a seguir para la ejecución del cobro: la vía administrativa, la justicia alternativa o el juicio ante un Juez de lo Civil.
Solo entonces, hecho todo lo anterior, el crédito adquiere el contexto necesario para ser reclamado formalmente.
Se debió señalar el crédito incobrable y el contexto del mismo en una Asamblea de Condóminos para que éste órgano de la Asamblea valore si aplicará algún beneficio o si opera alguna causal de excepción de pago (que antes debió valorar el comité de vigilancia) y si aún tras la valoración de la Asamblea, consideran que deben exigir el cobro del crédito pero ahora en forma litigiosa, entonces se debe valorar si se hará el cobro por vía administrativa, por medio de justicia alternativa o por medio de un juez de lo civil.
La autoridad suele simplificar el camino a dos opciones: el proceso administrativo o el juicio civil. No obstante, existe una tercera vía que suele ignorarse: la Justicia Alternativa.
Esta opción funciona como una antesala ideal. Un Juez Civil valorará positivamente que el condominio haya intentado una negociación directa y mediada antes de saturar los tribunales. Al demostrar que existe un sistema de cobro interno profesional y que se buscó la conciliación, se agiliza la recuperación de las cuotas y, en muchos casos, permite obviar la intervención de autoridades administrativas que solo retrasan el proceso.
Cuando el cobro se sustenta en actas de asamblea sólidas y un intento real de mediación, el tiempo de recuperación de los recursos se reduce drásticamente.
CASOS QUE PERMITEN EL NO COBRO DE CUOTAS
Dentro de la gestión de deudas, existen escenarios donde el cobro podría no ser viable o incluso contraproducente. Identificarlos es parte de una administración inteligente y responsable:
- Insolvencia y Costo-Beneficio: Ante la falta de recursos del deudor, se debe verificar si el inmueble funciona como garantía. Aquí es vital valorar la proporción: no se debe iniciar una demanda judicial cuyo costo de recuperación supere el monto de la deuda misma.
- La Prescripción (El riesgo de la omisión): Este es un punto donde debo ser enfático. La ley permite que una deuda «caduque» si existe una omisión injustificada del Administrador y del Comité de Vigilancia.
Para evitar que el impago impida legalmente el cobro futuro, todo movimiento debe formalizarse por escrito, con testigos o ante notario. - Excepciones por Criterio Social: La Asamblea de Condóminos tiene la facultad de valorar casos particulares que justifican una pausa en el cobro, tales como:
- Desempleo temporal de condóminos históricamente cumplidos.
- Problemas de salud graves.
- Devoluciones por pagos indebidos o confusiones de créditos.
Estos ejemplos por sí mismos se justifican para no ser considerados como cobrables pero no deben ser desatendidos para evitar la prescripción.
Todo este proceso exige que tanto el Administrador como el Comité de Vigilancia cuenten con la asesoría legal apropiada. Solo un experto puede asegurar que la empatía hacia un vecino o la evaluación de una deuda no se convierta en una pérdida patrimonial para el condominio por falta de formalidad jurídica.